I de tilfeller styret mottar spørsmål knyttet til saken som skal opp på ekstraordinær generalforsamling, vil vi publisere spørsmål og svar her.
- Kreves det enkelflertall eller 2/3 flertall til godkjenning av punktene 1 og 2 på saksliste?
Begge sakene vil kreve 2/3 flertall.
- Hvor mange rekkehus kan utvides? Er det ment å regulere til flere boenheter som kan leies ut i hvert hus? Er det ment å kunne tillate den enkelte til å leie en del av sitt eget hus uten å oppgradere huset til flere boenheter?
I starten av prosessen med å muliggjøre påbygg av rekkehusene hadde vi en forhåndskonferanse med Plan- og bygningsetaten. Her leverte vi et planforslag for en utvidelse av boligene som ble behandlet av PBE. I sin gjennomgang stilte de seg positive til mulighetene til å omregulere tomta slik av man kan bygge ut. Det vil si en omregulering for å øke utnyttelsesgraden på tomta. En slik forhåndskonferanse er vanlig å ha før man setter i gang prosessen med en omregulering, for å unngå at man bruker tid og penger på saker der det ikke antas at utfallet vil bli positivt. Dermed har vi, kan man si, fått et foreløpig ja til at man kan utvide boligene, men selve omreguleringsprosessen må til for at dette skal bli formalisert og gyldig.
Rent praktisk er det mulig å utvide boligene ved å bygge ut loftene. Dette vil gi i overkant av 140 m2. Dette fremgår av tegninger fra arkitektene som blant annet finnes i OBOS rapporten som ligger på nettsidene våre.
De aller fleste rekkehusene kan bygge ut loft, med unntak av én rekke. I tillegg vil ikke rekkehusleilighetene i første etasje der det er to-roms leiligheter kunne få større plass. Dersom man ikke ender med loftsutbygging, vil eventuelt tilbygg bli mulig for endel rekkehus, men det vil gjelde færre enn om man bygger ut loftene.
Det er ikke snakk om å oppgradere til flere boenheter, kun utvidelse av boareal.
- Må jeg som bor i en leilighet som blir ikke utvidet, betale for reguleringen gjennom min andel i borettslaget?
Det er rekkehuseierne som skal belastes kostnaden ved omreguleringen og alle kostnader knyttet til utvidelsen av boligene. Men borettslaget forskutterer utgiften, som senere innbetales av rekkehuseierne når boligene tas i bruk.
Tanken er jo at vi med de oppgraderingene som planlegges for borettslaget de neste årene (vedlikehold i hele borettslaget, investering i enøktiltak og eventuell utvidelse av enkelte boliger, samt innglassing av balkonger) skal bidra til å heve standarden på borettslaget og sørge for at det blir enda mer attraktivt å bo her enn det er i dag.
- Barna våre vil skaffe seg egne leiligheter der de ønsker selv å bo.
Når vi skriver at barnefamilier kan bli boende, betyr ikke det at barna skal bli boende som voksne og dele hus med foreldrene. Men mange barnefamilier ønsker seg større plass enn det våre største boliger er i dag, mens barna bor hjemme. Men samtidig er det mange som ikke ønsker å flytte. Det er stor etterspørsel etter boliger som er større enn 100 m2 her vi bor (både i borettslaget, men også på hele Holmlia).
- Om bruksrett for leiligheter på bakkeplan. Hva med eiendomsrett? Er det rettslig grunnlag for styret å dele opp borettslagets eiendommer?
Eiendomsrett er noe annet enn eksklusiv bruksrett. Eksklusiv bruksrett handler om å gi beboere med tilgang til hage bruksrett til noe av dette arealet. Slik det er i dag egentlig, med hekker og gjerder osv, men nå ønskes det at dette formaliseres gjennom vedtektene.
Hvordan er tegningene fra arkitektene?
Tegningene som viser utforming av rom osv er ikke skisset opp i rapporten fra OBOS. Den finnes i vedlagt planforslag som er utgangspunkt for omreguleringen (sendt inn i forbindelse med forhåndskonferansen hos Plan- og bygningsetaten).
Her finner du skisser over boligene slik de kan bli ved utbygging av loftene: 1406 150603 orientering om oppstart av plan.
- Skal lånet på kr 2000.000 nedbetales av kun beboere som bor i rekkehusene omreguleringen gjelder?
De 2.000.000 skal dekke omreguleringen, som vil utgjøre ca 1 mill, og i tillegg prosjektering av hele vedlikeholds- utbygging- og enøkprosjektet. Prosjekteringen som gjelder vedlikehold (nye, vinduer og dører, maling, utbedring av rekkverk mm) og ENØK vil naturlig nok måtte dekkes av alle. Men den kostnaden som utgjør omregulering vil belastes rekkehusene.
- Skal beboere som tar imot tilbud om bruksrett av større areal av borettslaget eiendom, betale mer i husleie?
Det er nok ikke tenkt at bruksretten vil øke husleien til de som får det. Det er bare en formalisering av en ordning som allerede praktiseres i dag. Det er mye av arealet rundt rekkehusene og leilighetene i 1. etg som naturlig utgjør areal som oppfattes som hager og ikke fellesareal som alle benytter. Mange investerer mye i hagene sine, både i form av penger og arbeidstimer for at det skal se fint ut rundt oss. Da er det naturlig at en bruksrett til dette arealet er formalisert gjennom vedtektene. Jeg antar at dette vil ha liten praktisk betydning og vil ikke medføre noen endring av sånn hagene er utformet i dag. Som du ser av forslaget til vedtekter er det snakk om et begrenset areal:
«Styret kan gi andelseiere eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealet ved at boliger i første etasje får disponere et mindre uteområde rett utenfor boligen sin som en erstatning for balkong, og for å redusere innsyn.
En forutsetning er at den eksklusive bruksretten ikke går på bekostning av de øvrige andelseierne. Det kan, hver for seg eller samlet, ikke etableres ordninger som legger beslag på så stor del av uteområdet at det hindrer de øvrige eiernes muligheter for fysisk aktivitet og rekreasjon».
- Er prosjektet i sak 1 til skade for meg, fordi det gir meg ekstra kostnader i et prosjekt/framtidige prosjekter uten nytte for meg?
Nei. Du blir pålagt å betale for prosjekter som gjelder vedlikehold av bygningsmassen og planlegging og prosjektering av denne. Styret er forpliktet til å gjennomføre slike tiltak, selv om det medfører eventuell husleieøkning og du skulle oppfatte at det ikke er til nytte for deg.
Styret kan også når som helst fremme forslag til generalforsamlingen om tiltak i borettslaget som kan spare penger, for eksempel energisparende tiltak (ENØK).
Alle må være med på å dekke utrednings- planleggingskostnader som slike tiltak fører med seg.
En beboer i blokkene skal ikke belastes i form av økt husleie eller andre kostnader til omregulering eller utbygging. Du kan imidlertid bli belastet for kostnader til innglassing av balkongene dersom flertallet ønsker å investere i dette.
- I punkt 11-3 i vedtektene heter det at «generalforsamling, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutninger som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget»?
Her vil det samme gjelde. Du skal ikke være med på å betale for den fordelen som rekkehuseierne vil få gjennom en eventuell utbygging. Det kan derfor vanskelig sies å være til skade for deg. Snarere tvert i mot. En utbygging av rekkehusene vil bidra til at borettslaget du bor i vil bli mer attraktivt og i større grad tiltrekke seg en større gruppe mennesker enn i dag. Verdien på boliger i hele borettslaget kan man anta vil øke ved at man investerer i både mer variert boligmasse, godt vedlikehold og energibesparende tiltak.
- I punkt 11-1 i vedtektene står det at styremedlem ikke kan delta i styrebehandling eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse?
I saken som skal gi bruksrett gjelder ikke dette styremedlemmene, men alle andelseiere som har et naturlig avgrenset areal som i alle år har vært å betrakte som hager. Inhabilitet ville oppstått dersom styret skulle behandle en sak som kun gjaldt medlemmene i styret. I dette tilfelle skal generalforsamlingen ta stilling til vedtektsendring basert på et forslag fra en beboer (som ikke sitter i styret).